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Construção de Imóveis em Área de Marinha em Paraty
O que você precisa saber?
Imóveis em Área de Marinha é de fato, considerada um tema complexo, já que, frequentemente, gera dúvidas entre compradores, investidores e até mesmo profissionais do mercado imobiliário.
Isso ocorre porque a legislação brasileira as reconhece como áreas especiais, uma vez que a União as administra e, consequentemente, impõe regras específicas para ocupação e regularização.
Neste artigo, vamos esclarecer três pontos essenciais: primeiro, como a legislação define terrenos de marinha segundo, quais regras autorizam construções nesses locais; e, por último, que cuidados tomar antes de investir em imóveis nessas áreas.
O Que São Terrenos de Marinha?
Segundo a legislação brasileira (Decreto-Lei nº 9.760/1946), os chamados terrenos de marinha representam faixas de terra que se estendem até 33 metros da linha do preamar médio de 1831 – ou seja, a marca histórica da maré alta. Importante destacar que essas áreas são, por definição legal, patrimônio da União, mesmo quando situadas em regiões urbanizadas ou de alto valor imobiliário.
Além disso, no contexto de áreas protegidas, encontram-se dois tipos específicos:
Por um lado, os terrenos acrescidos (formados, naturalmente, por sedimentação);
Por outro, os terrenos de margem (posicionados ao longo de rios e lagoas navegáveis).
Ambas categorias, vale lembrar, exigem atenção especial quanto às suas regulamentações.
É Possível Construir em Áreas de Marinha?
Sim, é possível construir em terrenos de marinha, mas é necessário regularizar a situação perante a Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Isso envolve:
Verificação da Localização: Confirmar se o terreno está dentro da faixa de marinha.
Concessão ou Aforamento: O interessado deve solicitar uma autorização de uso, que pode ser por meio de:
Concessão de Direito Real de Uso (CDRU): Para imóveis urbanos.
Aforamento: Um contrato de longo prazo (até 30 anos, renováveis).
Pagamento de Taxas: Ocupantes de terrenos de marinha devem pagar anualmente a Taxa de Ocupação (TOLM) ou Laudêmio (em caso de transferência de propriedade).
Riscos de Comprar um Imóvel em Área de Marinha Irregular
- Multas e Embargos pela SPU.
- Dificuldade na Venda ou Financiamento, pois bancos podem negar crédito para imóveis irregulares.
- Risco de Desapropriação em casos de interesse público.
Dicas Para Quem Deseja Investir em Áreas de Marinha
- Verifique a Regularização: Consulte a SPU para confirmar se o terreno tem autorização.
- Consulte um Advogado Especializado: A legislação é complexa e exige cuidados jurídicos.
- Analise a Viabilidade: O custo de regularização pode impactar o valor do investimento.
Conclusão
Construir ou comprar um imóvel em área de marinha pode ser uma ótima oportunidade, especialmente em regiões litorâneas valorizadas. No entanto, é fundamental seguir todos os trâmites legais para evitar problemas futuros.
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